Perché due appartamenti identici sulla carta possono valere molto diversamente, e quali variabili pesano davvero nel determinare il prezzo equo.
Il prezzo al metro quadro è una semplificazione utile per orientarsi, ma pericolosa quando diventa l'unico parametro di valutazione. Una stima professionale considera almeno otto-dieci variabili indipendenti.
Le variabili che pesano sul valore
- Piano, presenza di ascensore, esposizione e luminosità.
- Stato di conservazione e qualità delle finiture.
- Classe energetica reale (non solo dichiarata in APE).
- Pertinenze: cantina, box, posto auto, terrazzi.
- Qualità del condominio e spese ordinarie annue.
- Stato della facciata, del tetto e degli impianti comuni.
- Lavori straordinari deliberati o in arrivo.
- Trend del micro-quartiere negli ultimi 24 mesi.
Il metodo dei comparabili
Una stima credibile parte da almeno 6–8 immobili realmente compravenduti (non solo offerti) nello stesso quadrante e nello stesso semestre, normalizzati per le variabili sopra. Solo così emerge il valore equo di mercato — quello che difenderà il rogito anche in fase di mutuo.
A cura di
Riccardo Razetto
Architetto e consulente tecnico indipendente. Trent'anni di cantieri e perizie a Milano e Monza Brianza.
