Una guida pratica ai documenti che vanno controllati prima di firmare un preliminare. Cosa significano, dove si trovano, cosa fare se qualcosa non torna.
La due diligence tecnica è l'insieme delle verifiche che dimostrano che l'immobile è regolare sotto il profilo edilizio, urbanistico, catastale e impiantistico. Non è un optional: è ciò che protegge l'acquirente da spese impreviste e contenziosi.
I documenti che servono
- Visura e planimetria catastale aggiornate.
- Titolo edilizio originario (licenza, concessione o permesso) ed eventuali pratiche di sanatoria.
- Certificato di agibilità o dichiarazione di sussistenza dei requisiti.
- APE in corso di validità.
- Dichiarazione di conformità degli impianti (elettrico, gas, idrico-termico).
- Regolamento condominiale e ultimi tre verbali di assemblea.
Le tre verifiche fondamentali
Conformità urbanistica
Lo stato di fatto deve corrispondere a quanto autorizzato dal Comune. Difformità anche apparentemente minori (un soppalco, una parete spostata) possono impedire la vendita o richiedere sanatorie costose.
Conformità catastale
La planimetria depositata in catasto deve essere identica allo stato dei luoghi. È un requisito di legge per il rogito e va aggiornata, a carico del venditore, prima dell'atto.
Conformità impiantistica
Per impianti realizzati dopo il 2008 servono le dichiarazioni di conformità. Per impianti più vecchi serve una dichiarazione di rispondenza redatta da tecnico abilitato.
A cura di
Riccardo Razetto
Architetto e consulente tecnico indipendente. Trent'anni di cantieri e perizie a Milano e Monza Brianza.
